Hol vásároltak ingatlant a magyarok a jelentős megtakarításaik révén?

Nógrádba és Borsodba áramlott, Debrecen és Szeged környékére most is ömlik a pénz

A Magyar Nemzeti Bank legújabb elemzése alapján 2025 első negyedévében az ingatlanpiacon tapasztalt adásvételek 8,3%-ánál, míg Budapesten ez az arány 18%-ra nőtt, amikor is jelentős tőke áramlott a lakáspiaci szegmensbe az állampapírokból való kivonás révén. E három hónap során a lakáspiaci tranzakciók száma országos szinten már a hosszú távú átlagot is túlszárnyalta, amely főleg a vidéki településeken megfigyelt élénkülésnek volt köszönhető.

2024 negyedik negyedévében 15,1 százalékkal emelkedtek a lakásárak éves szinten, ami reálértelemben (tehát az infláció felett) 10,9 százalékos emelkedésnek felelt meg. Előzetes adatok alapján 2025 első negyedévében országosan 15,0 százalékot, Budapesten pedig 19,2 százalékot ért el az éves lakásárnövekedés. A brutális felfutást azóta sok helyen már a stagnálás, máshol viszont még tart a a növekedés. Megnéztük, hogyan zajlott le az elmúlt hónapok ingatlanboomja az ország különböző részein, és mi maradt belőle mostanra.

Pesten és a környező területeken teljesen leállt a forgalom, a telefonok már néma csendben pihennek, és csak azokat az ingatlanokat lehet értékesíteni, amelyek árazása rendkívül precíz – osztotta meg véleményét Szomszédné Tahu Mariann, a Gyémánt Ingatlaniroda munkatársa.

Hozzátette, hogy ezen a piacon ma már csupán két szélsőséges kategória értékesítése tűnik viszonylag egyszerűnek: az olcsó lakások és a prémium kategóriás ingatlanok. Ezzel ellentétben Miskolcon, ahol a befektetési célú lakásvásárlás jelenleg is virágzik, egy fővárosi ingatlan árából akár két-három másikat is be lehet szerezni.

Erdősi Tamás, az RDS Ingatlaniroda szakértője, aki Budapest északi agglomerációjában, valamint Vácon és a fejlődő Rétságon dolgozik, megjegyezte: "A tavalyi év második felében, a bejelentések hatására sok eladó és vevő is azt hitte, hogy a nyugdíjpénztárak és az állampapír-megtakarítások révén jelentős pénzáram érkezik az ingatlanpiacra. Azonban eddig egyetlen ilyen vevővel sem találkoztunk."

A vásárlói piac beindult, ám a vevők aggódnak az áremelések miatt. Az eladók viszont emeltek az áraikon, mert úgy vélték, hogy ez indokolt, de ez a tendencia igazából csak az év elejéig tartott. Amint a helyi piaci prognózisok nem igazolódtak be, az árak növekedése leállt, és április óta stagnálás figyelhető meg. Számos ingatlant értékesítünk, de elsősorban azokat, amelyek reális áron vannak kínálva.

Áprilisban a tavalyi év hasonló időszakához képest 15-17%-kal csökkent az adásvételek száma, ami azt jelzi, hogy a szakértők véleménye szerint a várt piaci hatások nem mutatkoztak meg, amelyekre mesterségesen próbáltak hatni - nyilatkozta a szakember.

Az első négy hónapban minden termékünket sikerült értékesítenünk, azonban április végére a piac stagnálni kezdett. Jelenleg csak a teljesen felújított és kiváló állapotú lakásokra van kereslet. Sebestyén-Teleki Zsófia, az Otthon Centrum tanácsadója, aki a budai agglomerációban és a belvárosban tevékenykedik, azt nyilatkozta, hogy várakozásaik szerint az árak lefelé fognak korrigálódni. A korábbi előrejelzések szerint a kiemelkedő kereslet nyárig tart, de a tapasztalatok szerint már április vége óta minimális a vevői érdeklődés.

A hírek következtében sokan túlárazották ingatlanaikat, így akik eddig nem tudták értékesíteni őket, kénytelenek lesznek árat csökkenteni ahhoz, hogy versenyképes ajánlatot tegyenek - nyilatkozta a szakértő. Hozzátette, hogy drámai árzuhanásra nem kell számítani.

Győr-Moson-Sopron vármegyében az év elején különösen élénk volt az ingatlanpiac, számos ingatlant sikerült értékesíteni. Azonban az utóbbi hónapokban érezhetően visszaesett a kereslet - nyilatkozta egy helyi ingatlanforgalmazó. Véleménye szerint az árak olyan magasságokba emelkedtek, amelyek már sok vásárló számára megfizethetetlenné váltak. A befektetési célú vásárlások is ritkábban fordulnak elő, mivel az ügyfélszegmense főként családi házak iránt érdeklődik. Az elmúlt évben az ingatlanárak minden típus esetében 10-20 százalékos növekedést mutattak a megyében, de a csökkenő kereslet miatt elkerülhetetlennek tűnik, hogy az árak elkezdjenek csökkenni. Az 50-60 milliós ingatlanok még viszonylag keresettek, azonban a 100 millió forint körüli árkategóriában található ingatlanok eladása a jelenlegi piaci környezetben szinte lehetetlen feladatnak bizonyul.

Tavaly november óta egyértelműen felerősödött a kereslet Nagykanizsa és környéke, valamint a Balaton déli partján. Ezen a területen Balogh András, a Kagyló Ingatlan ügyfélszolgálati szakértője aktívan dolgozik, hogy megfeleljen az egyre növekvő igényeknek.

- Sokan kerestek ingatlant, befektetési és lakhatási célra egyaránt. Előbbiek leginkább 30-35 millió forint értékben vásároltak Nagykanizsán és környékén, aminek hatására 15-20 százalékot emelkedtek az árak tavaly év vége óta. Május elejére-közepére azonban lecsengett az érdeklődés, a vásárlók eltűntek, amiben valószínűleg az áremelkedésnek is szerepe van - mondta.

Megemlítette, hogy tavasszal számos nyaralót értékesített a Balaton partján, és jelenleg is ott tapasztalható nagyobb kereslet, mint Nagykanizsán.

Miközben egy Nógrád megyei ingatlanügynök, aki főként családi házakat értékesít, szinte észre sem vette az országos ingatlanpiac fellendülését, addig Salgótarjánban Zánki Zoltán, egy helyi ingatlanforgalmazó, hatalmas érdeklődést tapasztalt a befektetni szándékozó vásárlók részéről. Zoltán elmondása szerint az ingatlanárak évről évre folyamatosan emelkednek. Sokan külföldről és a fővárosból érkező érdeklődők is keresnek lakásokat befektetési céllal, azonban a kereslet március óta kezdett lassulni.

- Tavaly év végétől márciusig több volt a vevő, mint a forgalomképes ingatlan - emelte ki a szakember. Sokan vásároltak befektetési céllal állampapírból, illetve nyugdíjpénztárból, március végétől viszont lassult a kereslet. Salgótarjánban jelenleg négyzetméterenként közel 300 ezer forint az átlagos ingatlanár, ami 2022-ben még 170-180 ezer forint körül alakult.

A bérleti díjak csökkentek, azonban a lakásvásárlás ára is annyira barátságosabbá vált, hogy a befektetések megtérülése körülbelül feleannyi idő alatt megtörténik, mint Budapesten vagy annak agglomerációjában. Ez a kedvező helyzet vonzza a befektetőket, akik jellemzően innen érkeznek. Ugyanakkor fontos, hogy számoljanak azzal, hogy a hosszú távú bérlők keresése igazi türelemjáték, hiszen az alacsony átlagfizetések itt is éreztetik hatásukat - mutatott rá Zánki Zoltán.

- Nem mondanám, hogy óriási robbanás történt, de az érdeklődés nem elhanyagolható - nyilatkozta Szoboszlai Máté, az OTP Ingatlanpont miskolci értékesítője. Kiemelte, hogy a borsodi megyeszékhelyen és vonzáskörzetében a kisbefektetők aktívan jelen vannak, ami hozzájárul a tavaly óta tapasztalható jelentős áremelkedésekhez. A jól elhelyezkedő, felújított lakások esetében akár 20-30 százalékkal is magasabb árat kérhetünk el, mint az előző évben.

Sokan választják Miskolcot ingatlanvásárlásra, mivel itt jóval kedvezőbb árakkal találkozhatnak. Ha csak az éves hozamot nézzük, valóban előnyösebb lehet lakást vásárolni Miskolcon, mint Budapesten, Nyíregyházán, Debrecenben vagy Egerben. Bár már léteznek olyan cégek, amelyek a kiadó ingatlanok kezelésére specializálódtak, mégis úgy vélem, hogy hosszú távú befektetés esetén az elhelyezkedés sokkal fontosabb, mint a jelenlegi hozam. Ha a jövőben eladásra kerülne sor, az ingatlan értékesítése sokkal bonyolultabbá válhat, ha nem megfelelő helyen található.

A szakértők véleménye szerint a kedvező előrejelzések ösztönözték a befektetőket, hogy egyre többen merészkedjenek a piacra, bízva abban, hogy magas áron tudják értékesíteni ingatlanjaikat. Azonban felmerül a kérdés: mi vár ezekre az ingatlanokra a választások után? Elképzelhető, hogy a tranzakciók üteme drasztikusan lelassul, ami komoly hatással lehet a piacra.

Szoboszlai Máté kifejtette, hogy az államháztartás jelenlegi helyzete miatt rendkívül kérdéses, hogy a támogatások fenntarthatók-e a mostani feltételek mellett. Hozzátette, hogy ezek a támogatások kulcsszerepet játszanak az ingatlanpiac működésében.

Miközben az ország egyes területein már nyilvánvalóan véget ért az ingatlanpiaci fellendülés, Hajdú-Bihar vármegyében a kereslet továbbra is kiemelkedő. Ennek következtében az új lakások építése nem képes lépést tartani a növekvő igényekkel - nyilatkozta Nagy Sándor, az Írisz Hálózat értékesítési szakembere, aki elsősorban Debrecen és Hajdúszoboszló környékén tevékenykedik.

- Egyértelműen éreztük az állampapírpénzek hatását az érdeklődésben. Sokan kerestek ingatlant Hajdúszoboszlón, akik látták, hogy a magas kamatok kifizetése után a jövőben már nem lesznek olyan jók a hozamok. Hajdúszoboszló üdülővárosként hasonlít a Balatonhoz, sok a fürdővendég, főként nyáron, de a debreceni ipari beruházások hatására sokan már a hosszú távú bérbeadásra váltottak. Háromszor annyi lett a hosszú távra kiadó lakás. A cégek jól fizetnek, és a gyárak továbbra is épülnek, még jó néhány ütem vár befejezésre. A külföldről érkező munkavállalók nem terveznek hosszú távra, mivel 2-3 éves szerződésekkel veszik fel őket, így elsősorban albérletet keresnek. Ennek köszönhetően az elmúlt években folyamatosan emelkedtek az ingatlanárak, de ez is felgyorsult tavaly novembertől, amikor megérkeztek a piacra az állampapírjaikat visszaváltó befektetők. A panelek ára január-február során elérte az 1 millió forintot, és minél kisebb a lakás, annál nagyobb iránta a kereslet. Egy 35 négyzetméteres panellakásért 45-48 millió forintot is el lehet kérni, és lassan családi házat lehet venni az áráért.

A befektetési lakásvásárlók mellett érdemes megemlíteni, hogy a CSOK hatása már nem emeli tovább a házak árát, míg a kisebb lakások ára annyira megugrott, hogy néhány milliós hitellel könnyedén családi házra lehet váltani - tette hozzá a szakértő.

A szakértő kifejtette, hogy Hajdú-Bihar megyében az ingatlanpiac nem mutat stagnálást. Az új építésű lakások iránti kereslet olyannyira magas, hogy a kivitelezők nem tudják kielégíteni a megnövekedett igényeket. Ez annak ellenére is így van, hogy a lakások minősége nem mindig felel meg a várakozásoknak; például a Firebird által épített Füredi kapu esetében felújításra is szükség volt. Jelenleg a Péterfia Átriumház az, amely már öt éve vár a befejezésre, és a Debrecen Plázával szemben található. A közelmúlt botrányai miatt a vásárlók bizalma az új építésű társasházak iránt csökkent, de ennek ellenére a négyzetméterárak továbbra is 1,5-1,6 millió forint körül mozognak.

Szegeden, akárcsak Debrecenben, az ipari beruházások komoly dinamizmust adnak az ingatlanpiacnak, emellett az egyetemi jellege miatt folyamatosan fennáll a kereslet. Az utóbbi hat-hét hónapban az állampapírokba fektetők is egyre nagyobb számban keresnek ingatlanokat, és ez a tendencia továbbra is élénk - mondta Dömény Kitti, a Duna House értékesítője. Ugyanakkor megjegyezte, hogy nem minden ingatlantípus élvezi ugyanazt a népszerűséget.

- Van olyan ingatlan, amelynél akár több hónap is eltelik, mire megtaláljuk a potenciális vevőt, de a befektetésre alkalmas lakásokra egy nap alatt akár öten is licitálnak, sőt, nem ritka, hogy végül irányár felett kelnek el. A legkeresettebbek az egyszobás, egy szoba nappalis, valamint a 2-3 szobás lakások, amiket több diáknak is ki tudnak adni. Az átlagos négyzetméterárak egy év alatt megduplázódtak, és már versenyre kelnek a budapesti árakkal. Bár a keresletben volt egy kisebb megtorpanás, jelenleg ismét élénknek mondható - tájékoztatott a szakember.